作者 齐廉允

古往今来，想在京城安顿下来都不是容易之事，所以，“京城居，大不易”的前人感慨广泛流传。居京城不易，最难是住房。19世纪末，北京人口已超过百万。人口增多加重了住房问题化解的难度。当时，不仅贩夫走卒，就连身居高位的朝廷大员也面临住房难题，身心饱受煎熬。但进京做官何其不易，谁又会因为住房难而放弃做京官的机会呢？因此，尽管知道居京城不易，万千精英人士仍千方百计蜂拥而来。既来之则安之，总要想方设法住下来。那么，清代京官的住房问题是如何解决的呢？

一、赐宅与分府

清朝入北京后，为落实满汉分居，实行住房公有制。朝廷将掌控的房屋按等级赏赐给八旗官佐兵民，是为“赐宅”。所赐房源一部分来自没收的明朝官员的府邸，另一部分来自对内城汉民房屋的强行收购，还有一部分来自朝廷自建。“赐宅”的标准主要根据祖上及本人的功绩和家世源流划定，一品官给屋20间，二品官15间，三品官12间，四品官10间，五品官7间，六、七品官4间，八、九品官3间，护军、领催、马甲各1间。后来，“赐宅”数额略有变化，但大致延续了这一标准。一番操作下来，在北京，满族京官多定居于内城、汉族京官基本居于外城的居住格局形成。

王公府第亦由皇帝根据爵位等级分给，除铁帽子王可永久居住外，其他宗室的爵位由于是逐代降级承袭，下降的人因级别降低要退出原住所，迁住到适合身份的房子里去。各等府第大至房殿规制、建筑材料、雕刻饰物、粉饰颜色，细到门钉门环，都有详细规制，不可逾越。入关后，新皇帝登基照例宗室封爵，赐给宅邸。据统计，入关后的267年中，获赐封爵的宗室有1190人，照章应分得府第的计611人。不过，王公府第并非只增不减，如果获罪或被废黜，其府第应照章收回，留待重新分配。经过循环轮替，到清末，北京的王府也不过40余座。

被赐宅院与所分府第产权都归朝廷，由内务府、八旗统领衙门统一管理，被赐房人只有居住权，不准买卖、出租。后来，这一规定有所松动。对所赐房屋，八旗及家属需按规定位置入住，不得随意迁移。升职调房也不能迁出旗籍所在区域，去外地任职的旗人保留内城住房，以确保致仕回籍有房可住。在划定的各旗地界之内，满洲八旗紧靠皇城，占据最核心区域，蒙古八旗占据稍外的区域，汉军八旗紧靠城墙，处于最外层。“赐宅”并不只针对八旗将佐，一些进入中枢机构的汉人高官也有机会得到这种恩赐。顺治十一年（1654年），金之俊、吕宫被赐居东华门内。金之俊是降清的明朝高官，为清定鼎中原出力甚巨，深受顺治皇帝器重。吕宫，曾任弘文院大学士，被顺治视为辅弼之臣。顺治十六年（1659年），侍讲学士张英任南书房行走，被赐第西安门内。康熙十五年（1676年），高士奇升任内阁中书，被赐第西安门光明胡同。蒋廷锡是康雍时期的一位名臣，被赐第西华门外蚕池西。清朝唯一配享太庙的汉臣张廷玉被赐第护国寺胡同。文渊阁大学士兼工部尚书刘纶被赐第阜成门大街。首席军机大臣、内阁大学士刘统勋被赐第东四牌楼，军机大臣兼吏部尚书汪由敦被赐第汪家胡同。文华殿大学士、军机大臣董诰被赐第新街口。

事实上，有清一代，给汉臣赐宅基本遵循一条不成文的规定——只有“阁臣”才能享受“赐第内城”的荣遇。因此，大学士一级的官员得到“赐宅”待遇的人较多。也有少数非“阁臣”享受过“赐宅”恩遇，著名水利专家、文学家裘日修生前最高官职为尚书，乾隆帝念他多年治河有功，赐第石虎胡同。

其实，从开始，“赐宅”就不单纯是一种节约开支、减轻京官负担的经济行为，更是一种政治待遇，只有极少数皇帝身边的重臣才能享受到，对汉官尤其如此。

二、自建或自购住房

任何时代，都不缺少有钱人。对那些财大气粗的京官而言，解决住房问题的方案简单又直接，就是自建或购买。

康熙年间，大学士王熙将所购半截胡同的严嵩父子的别墅改建成怡园作为私人宅邸。怡园的设计者张然家学渊源，著名的瀛台、玉泉等都由他布置营建，堪称一代园林巨匠。出自名家之手的怡园“水石之妙，有若天然”，引得名流荟萃，“宾朋觞咏之盛，诸名家诗几充栋”。徐乾学购买、自建了多处房产，他在神仙胡同有碧山堂，横街有许多“新造房屋”，在烂漫胡同有花园，还曾以6000余两银子购得副都御史傅感丁一处房屋，1500两购得学士孙在丰房屋一幢。徐乾学官高位显，很多热衷仕途之人为博得他的青睐，争相在他住宅附近租房。一时间神仙胡同大有人满为患之象，房租也比别处高出一倍。

大约在乾隆五年（1740年）前后，官至礼部尚书的浙江富阳人董邦达在今米市胡同购买了一处产业，园内“花木竞秀，丘壑多姿”。该房产后来被在京广东南海籍官员筹资买下，道光四年（1824年）改建成“南海会馆”。官至都察院左副都御史的孟邵是四川汉州人，在北半截胡同有私宅，院舍几经转手后被辟为潼川会馆。道光年间，官至礼部主事的著名学者龚自珍在上斜街二庙路南有一所自置房产，院内有房屋40多间，假山、凉亭、花树、鱼缸，无一不全。房宅规模之大，不难想象。后来此院以2200两银子被广东番禺人潘仕成买走，潘又将其捐作番禺会馆。

历任刑部尚书、大学士的文煜耗费巨资在帽儿胡同营造自己的住宅和花园，至咸丰十一年（1861年）被称为可园的文煜府邸才完工。该园为五进院落的大型四合院，占地达11，000平方米，“疏泉成沼，垒石为山，凡一花一木之栽培，一亭一榭之位置，皆着意经营，非复寻常”，是晚清北京私家园林的典型代表。光绪朝权臣那桐的住宅坐落于金鱼胡同，是一座始建于光绪十二年（1886年），又经过三次扩建而成的豪华宅邸。那宅占地达25亩之多，约300多间房屋，宅院台榭精雅、景致疏朗、装饰考究，富丽堂皇。院内建有一座前后三卷的5间大厅，名为“乐真堂”，内设宽大豪华戏台，谭鑫培、杨小楼等名家大腕常来献唱，是京城顶级社交场所。

拉里贝拍摄的那家花园外景，左为味兰斋，右为吟秋馆，对面透过游廊可见“水涯香界”。左立者为园主人那桐

那桐（右）和友人在那家戏台

曾任两代帝师的翁同龢也在京城买了房子。光绪十二年，他用2000两银子从翰林前辈黄倬的后人手里买下东单二条胡同的宅子，此即为人熟知的翁同龢故居，翁氏在此居住直到戊戌罢官归里。这处宅院由几个横向排列的小四合院组成，院内建有一座占地不足一亩的花园，不仅堆假山、建新亭，还栽种了几株花木。

有钱可以解决生活中绝大多数的烦恼和不快，特别是住房难题。古今皆然。只不知上述这些大官的钱来路可正？

三、租赁住宅

对更多京官来说，解决住房问题的最主要路径只能是租赁，因为他们既没资格获得皇帝的“赐宅”，也没有足够多的钱财买房或建房。另外，由于京官流动性大，或升转外放，或年老返籍，或丁忧守制，能长期定居在京城的人并不多。当时的北京城也有大量房屋常年专事出租。供需两旺，自然一拍即合，租房居住顺理成章成为京官的首要选择。

京官讲求排场，热衷于租住大宅子，带花园的四合院最受欢迎。深宅大院住起来舒服又气派，既配得上官制威仪，也能满足官场生态。户部官员李慈铭尽管收入低微，时常债务缠身，但对租住之所却百般挑剔。同治十三年（1874年）七月，经过多方寻觅，终于租到闽浙总督季文昌在保安寺街的旧邸，内“有屋二十余楹，有轩有圃，广植花木，气派宏阔”。搬进去后，李慈铭重新布置墙窗，改造卧室，并在院内栽花种树，一番操作下来，花费不菲。院子大了，仆从杂役自然多起来。即使在他经济最为窘迫时，也“平均常常雇用仆人三四人，女佣两人，更夫一名，厨师一名，车夫一名”。此人长年沉醉于宴饮、冶游，在声色上尤其大方，在老家时“以四百圆番金购买一歌娘为妾”，到京城后又借钱买了二妾，其中一妾花掉白银180两。

租房周转率极高。伴随仕途升迁乃至家庭人口增多，京官会对住房有新要求。因此，重新找寻适合自身新标准的房子就成为自然而然之事，搬家也由此成为官员生活的常态。康熙年间的大学士陈廷敬5年搬了3次家。乾隆年间的钱大昕两年搬了3次家。道光十八年（1838年），曾国藩被选为翰林院庶吉士，由此开始了在京13年的租房生活。13年间，曾国藩搬家8次，仅道光二十年（1840年）就搬家5次，极尽折腾之能事。但换房总趋势看起来却十分美好——房子越来越大、越来越宽敞，居住条件自然越来越好。不过，曾国藩有次换房搬家明显是出于风水因素的考虑。道光二十一年（1841年）七月，湖南老乡王继贤到曾国藩租住的棉花六条胡同拜访。王氏一进门就直言此宅风水不好，要求曾国藩必须当月搬家。王继贤的话让他焦虑不安，一连多日东奔西走找房，直到搬进绳匠胡同中一处风水上佳、常出主考的新住所才安下心来。巧合的是，两年后的道光二十三年（1843年），住在这里的曾国藩真的获得四川乡试正考官的任命。

曾任清廷大员、后任民国大总统的徐世昌也曾多次找房搬家，光绪十五年（1889年）四月，徐世昌授翰林院编修，十月，移居八角琉璃井路北。琉璃井位于永定门外，位置偏远，租金想来不高。几年后的光绪二十一年（1895年）正月，徐移居粉房琉璃街，三月，赁北门内四牌楼东胡同王宅移居，闰五月，移居松筠庵。二十五年（1899年）十一月，他又赁居椿树下三条胡同。二十七年（1901年）十一月，赁居东安门内北池子。此时，他才把家眷接来北京共同生活。宣统元年（1909年）十一月二日，他迁入东四牌楼五条胡同宅。20年间，徐世昌官运亨通，由七品京官跃居一品大员，除短期外任外，在北京始终租房居住，并多次搬家。清帝逊位后他仍没有在京购买住房，直至民国十一年（1922年）辞去大总统职务去天津终老。

拉里贝拍摄的那家花园味兰斋内景，靠南的会客厅部分，有那桐五十岁寿辰时慈禧、光绪所赐御笔

京城的房租从来都不便宜，位置优越的房子价格更高。曾国藩第一处租房点每月租金4000文，年租金折成白银需33.47两。而当年曾国藩的全年收入只有129.96两，房租占到1/4强。几年后，他在棉花六条胡同租住，每月租金8000文，全年则需66.95两，已占年薪的一半。道光二十四年（1844年），曾国藩升翰林院侍讲，人丁兴旺，“寓中用度浩繁，共二十口吃饭”，不得不再次搬家，租住在前门内碾儿胡同。此处有28间房屋，月租30000文，全年租金需要251.05两银子。道光二十七年（1847年）三月，曾国藩再次搬家，移寓南横街路北，这次租住的宅院共有40多间房，租金应该更高。

据学者张德昌统计，光绪元年（1875年），李慈铭一年房租48两，支付栽花人、卖花人两万文，购置花卉47700文，竹帘、冷布窗工料、玻璃风灯、桌子等家用5万至6万文，这年李慈铭的收入为168.56两。根据光绪元年一两约合一万文计算，房租和相关费用大致为60两左右，占总收入1/3多。光绪六年（1880年），此宅月租金由四两涨至六两，一直保持到光绪十五年（1889年）。光绪四年（1878年），曾任总理衙门大臣的王文韶看中前兵部侍郎宝晌在史家胡同的宅院，以每月45两银子的价格租下来。月租45两，远非普通京官可以承受。

当然，并非所有京官都能租住宽敞舒适的房子。有些京官家境贫寒，又持身端正，住房条件就比较糟糕。“戊戌六君子”之一的刘光第，1888年至1898年做了10年京官，无力支付高房租，全家人只得在北京南西门外租了几间废旧的茅草屋遮风挡雨，聊以度日。那时，他的年薪只有50余两，在当时的北京，属于中低收入人群。

恭王府

四、住会馆或寺院

另有一些京官住在会馆或寺院中。之所以如此，主要原因是双方渊源颇深，乐于共处，就长期居住下来。另一方面，住在此处的京官，一般不携家带口，多是孤身而至，或有少数仆从随行。

清时，北京会馆很多，“大小凡四百余所”。维新志士、授四品卿衔的军机章京谭嗣同就住在北京浏阳会馆里。浏阳会馆原为湖南巡抚刘崐的旧宅，同治九年（1870年），经谭嗣同父亲谭继洵购置改建而成。十三年（1874年），谭嗣同从出生地烂缦胡同旧宅搬入浏阳会馆直至光绪三年（1877年）离开北京，在此居住近3年。也许是不忍回首已逝的少年时光，土生土长的他在此后的20多年里很少来京，直到光绪二十四年（1898年）六月被征召入京参与变法。可能是先前的缘分，八月二十一日到京的谭嗣同径直住进了浏阳会馆。他命名租住的主房北间为“莽苍苍斋”，在这里，他读书撰文，指点江山，直到九月二十五日被捕。3天后，他在离此很近的菜市口被杀害。康有为居住的南海会馆与谭嗣同的寓所距离也不远，是分四路前后四进的大型院落。北跨院的中间院子，因院中七棵郁郁葱葱的老槐树被称作“七树堂”。康有为来京考试访友，乃至策动戊戌变法，都寓居在“七树堂”的三间西屋里。他把南海会馆想象为浩渺的海洋，自己乘一叶扁舟在海里作无边无际的汗漫游，故把居室命名作“汗漫舫”。

贤良寺是许多官员乐于居住的地方。它最早是明朝的十王府，后成为怡亲王胤祥的府邸。胤祥死后，遵其遗愿舍宅为寺，于雍正十二年（1734年）建成。乾隆二十年（1755年），贤良寺迁建于冰渣胡同路北，尽管占地面积有所减少，但规模依然庞大。因离皇宫很近，办事方便，贤良寺渐成朝廷重臣进京朝觐的住所。曾国藩、左宗棠、张之洞等督抚大员都曾短期寄居于此，不过在此居住时间最久的当数李鸿章。甲午战争结束后，被革除直隶总督职务、只保留文华殿大学士闲职的李鸿章曾在此留居了数年之久。庚子事变之后，时任两广总督的李鸿章从广州被调回北京与八国联军议和时就住在贤良寺，也在这里办公会客。事实上，早在戊戌年间，李鸿章在北京西总布胡同就有了私人宅第，但他仍喜欢住在贤良寺。当时，八国联军宣称，北京城里只有“两个小院落属于清国政府管辖”，其中一处是与联军议和的庆亲王府，另一处就是李鸿章居住的贤良寺。在这里，他完成了庚子议和。也正是凭着庚子议和的“功劳”，李鸿章死后，成为清代唯一在北京建立专祠的汉人官员。

李鸿章在贤良寺西跨院内与随从及俄军军官合影

居京城不易，但开动脑筋，总能在千头万绪中找到解决难题的路径。毕竟，任何时候，方法都比困难多。

「本文刊于《文史天地》2024年第8期」